楼面地价与容积率的核算办法及运用

  楼面地价是指单位建筑面积均匀分摊的土地价格，是房价的首要组成部分之一。它的核算公式为：楼面地价=土地总价÷方案建筑面积=土地单价/方案容积率。其间，方案建筑面积等于土地上积乘以容积率。

  例如，某地拍卖的宗地土地上积为13145平方米，容积率为3.2，终究成交价为4.63亿元。那么，该地的楼面地价为463000000/(13145*3.2)=11007元/平方。

  别的，假定一个小区土地价格为40万/亩，容积率为1.8，可以终究靠两种办法核算出楼面地价：

  楼面地价与地上基准地价比较，具有了解简略、操作简练、易于运用和更新便利等特色，因而被政府和开发商广泛承受。

  容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地上积的比率，也称为建筑面积毛密度。关于开发商来说，容积率决议了地价本钱在房子中所占的份额；关于住户来说，容积率必定的联系到寓居的舒适度。

  一个优异的寓居小区，高层住所的容积率应不超越5，多层住所应不超越3，绿地率应不低于30%。但由于土地本钱的约束，不是一切项目都能到达这些要求。

  依据政府规则，不一样的寓居用地的容积率有所区别。例如，独立别墅为0.2~0.5，联排别墅为0.4~0.7，6层以下多层住所为0.8~1.2，11层小高层住所为1.5~2.0，18层高层住所为1.8~2.5，19层以上住所为2.4~4.5。

  楼面地价和容积率是房地产项目评价和开发中常用的目标。经过核算楼面地价，可以了解到土地在房价中所占的份额，然后判别房子的商场价值。而容积率则决议了房子的建筑面积和舒适度，关于开发商来说，合理操控容积率可以更好的降低本钱，进步盈余才干；关于住户来说，合理的容积率可以确保寓居的舒适度。

  因而，了解和运用楼面地价和容积率关于房地产职业的从业者来说很重要。只要经过科学的核算和合理的运用，才干更好地评价和开发房地产项目，满意商场需求。